Twee dimensies: goederenrecht en verbintenissenrecht
Het goederenrecht regelt in Nederland de vestiging en beëindiging van beperkte rechten, maar niet de verhouding tussen de betrokken rechthebbenden. De inhoud van een erfpachtrecht wordt vooral bepaald door de algemene en bijzondere erfpachtvoorwaarden. Toch was het tot nu toe niet zeker of het verbintenissenrecht op die rechtsbetrekking van toepassing is. Mr. drs. Jacqueline Broese van Groenou onderzocht die verhouding voor het beperkt recht van erfpacht. Zij bestudeerde de opvattingen van de wetgever en van rechtsgeleerde auteurs en onderzocht hoe door de rechtspraak tegen de rechtsverhouding wordt aangekeken en op welke grondslag geschillen worden beslecht. Met name recente jurisprudentie over een aantal veel voorkomende knelpunten zoals herziening van de erfpachtcanon zijn onderzocht. De problematiek rond algemene erfpachtvoorwaarden, toestemming, canonherziening en beëindiging van erfpachtrechten bracht zij in kaart aan de hand van recente rechtspraak. Zij kwam tot de conclusie dat de erfpachtverhouding gekwalificeerd kan worden als een rechtsverhouding met zowel een goederenrechtelijke als een verbintenisrechtelijke kant. Uit rechterlijke oordelen blijkt dat erfpachter en erfverpachter in toenemende mate rekening dienen te houden met elkaars belangen. Dat is meer het geval indien het onderwerp van geschil door de wetgever is overgelaten aan de contractvrijheid dan wanneer een wettelijke regeling is getroffen.
Betere bescherming erfpachter-consument
De verbintenisrechtelijke algemene voorwaardenregeling is van toepassing op algemene erfpachtvoorwaarden. De laatste jaren wordt door erfpachters steeds vaker in rechte opgekomen tegen onredelijke erfpachtvoorwaarden. Erfpachters die te kwalificeren zijn als consument hebben met succes beroep gedaan op de Europese richtlijn betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. Daarbij heeft de rechter met name bepalingen vernietigd of buiten toepassing gelaten die de particuliere grondeigenaar het recht geven eenzijdig de voorwaarden te wijzigen en bepalingen over canonverhoging die tot gevolg hebben dat het erfpachtrecht onverkoopbaar wordt. De Europese richtlijn brengt een voor Nederlands recht nieuwe beoordeling mee van het evenwicht tussen de belangen van beide partijen. ‘Kijkend naar meer evenwicht in de rechtsverhouding, lijkt een interpretatie van de algemene voorwaardenregeling conform het EU-recht voor consumenten-erfpachters een nieuwe vorm van bescherming te bieden tegen oneerlijke bedingen in algemene erfpachtvoorwaarden.’
Aanbeveling
Interessante aanbeveling is om te bestuderen hoe in andere landen een wettelijke regeling van langdurige gebruiksrechten op grond vorm heeft gekregen. Zowel in de wet als in de rechtspraktijk, omdat daar mogelijk oplossingen zijn gevonden en beproefd voor bijvoorbeeld canonherziening die ook in het Nederlands recht toegepast zouden kunnen worden.
Over Jacqueline Broese van Groenou
Mr. drs. Jacqueline Broese van Groenou heeft haar rechtenstudie bij de Open Universiteit afgesloten met een scriptie over een goederenrechtelijk onderwerp: de rechtsbescherming van erfpachters tegen canonexplosie. Haar promotieonderzoek heeft zij uitgevoerd als buitenpromovenda naast haar werk in de advocatuur. Sinds oktober 2018 is zij als onderzoeker verbonden aan de faculteit Cultuur- en rechtswetenschappen van de Open Universiteit.
Promotie
Op vrijdag 10 mei 2019 om 13.30 uur verdedigt mr. drs. Jacqueline Broese van Groenou haar proefschrift bij de Open Universiteit in Heerlen. Promotor: prof. dr. mr. R.F.H. Mertens, bijzonder hoogleraar Zakelijke rechten (Open Universiteit), co-promotor: prof. dr. A.L.H. Ernes, hoogleraar dogmatiek privaatrecht (Open Universiteit).
