Een pizzeria in een appartementencomplex: waarheen met de baklucht uit de keuken?

(Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 10 maart 2016, ECLI:NL:GHARL:2016:3335)

Op het eerste gezicht betreft het een eenvoudige zaak. Een pizzeria in een bedrijfsappartement op de begane grond veroorzaakt geuroverlast en moet daarom een ontluchtingskanaal aanleggen. De eenvoudigste weg naar het dak loopt door het trappenhuis van de bovengelegen woonappartementen. Heeft de eigenaar van de pizzeria wel recht om in het trappenhuis van de woningen veranderingen aan te brengen? Bij de beantwoording, van die vraag (zie Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 10 maart 2016, ECLI:NL:GHARL:2016:3335) blijkt dat het appartementsrecht een complexe rechtsfiguur is.

Een appartementseigenaar heeft immers een aandeel in de in de splitsing betrokken goederen, is lid van de Vereniging van Eigenaars (VvE) die verplicht aan de gemeenschap gekoppeld is als bestuursvehikel, heeft een exclusief gebruiksrecht op de tot zijn appartementsrecht behorende privégedeelten en een medegebruiksrecht ten aanzien van de gemeenschappelijke gedeelten. De rechtsverhouding tussen appartementseigenaars wordt dan ook zowel beheerst door het goederenrecht als door verenigingsrecht (dat echter niet één op één overeenkomt met het verenigingsrecht in boek 2 BW), zoals nader uitgewerkt in de akte van splitsing, het reglement van splitsing, de statuten van de vereniging van eigenaars, de splitsingstekening en een eventueel huishoudelijk reglement. Dit geheel aan regels vormt soms een labyrint waar moeilijk aan te ontsnappen is

In dit concrete geval is er bovendien sprake van een hoofdsplitsing, waarin enerzijds een hoofdappartementsrecht bedrijfsruimten is gecreëerd, anderzijds een hoofdappartementsrecht woningen. Het hoofdappartementsrecht woningen is ondergesplitst, waardoor naast de VvE Hoofdsplitsing ook een VvE Ondersplitsing voor de woningen is ontstaan. In de VvE hoofdsplitsing hebben de bedrijfsruimte en de VvE Ondersplitsing Woningen evenveel stemmen. Als zij het niet eens zijn, staken de stemmen. In dat geval wordt het voorstel geacht te zijn verworpen (vergelijk art. 50 lid 2 Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten 2006).

Om het ontluchtingskanaal te mogen aanleggen, vragen de eigenaar van de bedrijfsruimte en de uitbater van de pizzeria (hierna samen aan te duiden als: de bedrijfsruimte) in de vergadering van eigenaars van de VvE Hoofdsplitsing toestemming voor de aanleg door het trappenhuis van de woningen. De VvE Woningen stemt tegen, waardoor de stemmen staken en de gevraagde toestemming dus niet wordt verleend.

In de daarop volgende juridische procedure vraagt de bedrijfsruimte aan de kantonrechter op grond van artikel 5:130 BW vernietiging van het besluit van de VvE Hoofdsplitsing waarbij de toestemming werd geweigerd en vervangende machtiging tot de aanleg van het ontluchtingskanaal ex artikel 5:121 BW. Dit artikel maakt het immers mogelijk dat de kantonrechter aan een eigenaar die voor een handeling met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten toestemming nodig heeft, vervangende machtiging daartoe verleent als de VvE de toestemming weigert. Nadat de kantonrechter in eerste aanleg de vervangende machtiging heeft verleend en het weigeringsbesluit heeft vernietigd, betoogt de VvE Woningen in hoger beroep dat de vervangende machtiging niet had mogen worden verleend, omdat het trappenhuis in de hoofdsplitsing niet tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort, maar tot de privégedeelten van de VvE Woningen.

Uit de beschikking van het hof blijkt dat zowel in de akte van hoofdsplitsing als in de akte van ondersplitsing de trappenhuizen zijn vermeld als behorende tot de gemeenschappelijke gedeelten. Uit de splitsingstekening in de hoofdsplitsing blijkt echter dat het trappenhuis waardoor het ontluchtingskanaal moet lopen, bij de privégedeelten van het appartementsrecht woningen behoort.

Er is dus enige onduidelijkheid over de vraag of het trappenhuis gemeenschappelijk is in de hoofdsplitsing of tot de privégedeelten van het appartementsrecht woningen behoort. Het hof moet daarom de akte van splitsing met bijbehorende splitsingstekening uitleggen op basis van de objectieve norm (zie HR 14 februari 2014, ECLI:NL:2014:337, zie hierover onder andere mijn artikel Nogmaals: Uitleg van de akte van splitsing) en komt vervolgens tot de conclusie dat het trappenhuis tot de privégedeelten van de woningen behoort. Dat betekent dat de kantonrechter geen vervangende machtiging had mogen verlenen tot het aanbrengen van het ontluchtingskanaal in het trappenhuis van de woningen, omdat zodanige machtiging alleen met betrekking tot gemeenschappelijke gedeelten kan worden verleend.

Een andere vraag is of het weigeringsbesluit van de vergadering van eigenaars in de hoofdsplitsing voor vernietiging ex art. 5:130 BW in aanmerking komt. Aangezien de VvE hoofdsplitsing alleen bevoegd is toestemming te verlenen tot het aanbrengen van de ontluchtingskanalen in de gemeenschappelijke gedeelten in de hoofdsplitsing en derhalve helemaal niet positief had kunnen besluiten komt het hof terecht tot de conclusie dat het besluit om de toestemming te weigeren niet kan worden vernietigd.

Overigens kan hierbij de vraag opkomen welk nut de bedrijfsruimte zou hebben van vernietiging van het weigeringsbesluit. Met de vernietiging daarvan zou zij immers nog geen toestemming hebben gehad om alsnog het ontluchtingskanaal aan te brengen. Daarvoor is een vervangende machtiging vereist, maar die kan alleen worden verleend met betrekking tot gemeenschappelijke gedeelten.

Uit deze uitspraak blijkt maar weer eens hoe belangrijk – maar ook hoe lastig – het kan zijn om in het appartementsrecht te bepalen wat tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort en wat tot de privégedeelten. De juiste kwalificatie bepaalt immers voor een groot deel de actiemogelijkheden die een individuele appartementseigenaar of de VvE heeft. In dit geval heeft de bedrijfsruimte een probleem. Mogelijk kan dit in het concrete geval nog worden opgelost door aan de buitenzijde van het gebouw een ontluchtingskanaal aan te brengen, maar ook daarbij zal eerst de vraag moeten worden beantwoord of die buitenzijde tot de gemeenschappelijke gedeelten in de hoofdsplitsing behoort of niet.

* Prof. mr. dr. R.F.H. Mertens is verbonden aan de Open Universiteit als bijzonder hoogleraar Zakelijke rechten.

Heerlen, 24 oktober 2016