Een eigen huis, een plek onder sterke lampen…

Overlast

Een eigen (droom)huis? Je koopt een nieuwbouwwoning van Heijmans Vastgoed BV. De woning wordt gebouwd in de buurt van een tennisclub met zeven gravel tennisbanen, die in de winter zijn gesloten. Kort na de oplevering van de woning worden de tennisbanen verbouwd van gravel naar all weather-banen en wordt de verlichting aangepast en uitgebreid. Door deze aanpassingen kunnen de tennisbanen ook in de winter worden gebruikt. Fijn voor de clubleden. Niet fijn voor de omwonenden in hun (droom)nieuwbouwwoningen. Het tennissen tot laat in de avond geeft overlast, met name de krachtige nieuwe verlichting leidt tot ergernis in de buurt.

Het gaat in dit geval om 44 lampen, die op relatief korte afstand van de huizen staan. De lampen hebben geen kappen en in de winter is er geen bladerdek om het licht te dempen. Omdat je veel en structureel last ondervindt van deze lichthinder, wordt door de gemeente aan Lichtconsult.nl opdracht gegeven om lichtmetingen uit te voeren en de resultaten te toetsen aan de richtlijnen van de Nederlandse Stichting voor Verlichtingskunde (NSVV). Lichtconsult.nl stelt voorop dat je straat wordt aangemerkt als "ecologie-zone E3: Woongebieden met gemiddelde omgevingshelderheid".

Procederen

In haar eerste rapport stelt Lichtconsult.nl enkele overschrijdingen van de grenswaarden vast. Nadat de lampen van enkele lichtmasten zijn gekanteld, stelt Lichtconsult.nl in haar tweede rapport vast dat de grenswaarden niet worden overschreden. Einde verhaal? Nee. Je laat het er als slapeloze woningeigenaar niet bij zitten en spreekt de verkoper/projectontwikkelaar aan: Heijmans Vastgoed BV. Je bent ontevreden met de aankoop en het wonen in die stortvloed van licht en de verkoper is daarom tekortgeschoten. Maar, op welke rechtsgrond ga je procederen, en wat wil je vorderen?

Een beroep op dwaling (artikel 6:228 BW) is een mogelijkheid. Dat is echter niet handig, want als de vordering wordt toegewezen, leidt dit tot vernietiging van de rechtshandeling en daarmee tot vernietiging van de overeenkomst. Dat is niet wat je zou willen; je wilt je huis immers niet kwijt. Wat dan? Een vordering op basis van onrechtmatige daad is een optie; dan kun je naast vernietiging van de overeenkomst op grond van dwaling ook schadevergoeding vorderen. Er moet dan wel onrechtmatigheid zijn, en dat is niet makkelijk aan te tonen.

Non-conformiteit

In het arrest HR 11 december 2020, ECLI:NL:HR:2020:2003 baseerden de kopers van de helder verlichte nieuwbouwwoningen hun vordering op non-conformiteit bij de koop (artikel 7:17 en 7:18 BW): de kopers hebben door de overlast niet gekregen waarop ze op basis van de overeenkomst recht zouden hebben. De rechtbank wijst de vordering van de kopers toe. Volgens de rechtbank is inderdaad sprake van non-conformiteit. De mate van lichthinder in de winter is zodanig, dat de woningen niet de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn. Ook oordeelt de rechtbank dat Heijmans zijn mededelingsplicht heeft geschonden door de kopers niet te informeren over de voorgenomen ombouw van de tennisbanen naar all weather-banen. Heijmans kan zich daardoor niet op een schending van de onderzoeksplicht door kopers beroepen.

Heijmans gaat in hoger beroep en wordt door het hof in het gelijk gesteld. Naar het oordeel van het hof had Heijmans geen mededelingsplicht met betrekking tot de winteropenstelling van de tennisbanen. Het had op de weg van de kopers gelegen naar die winteropenstelling nader onderzoek te doen, als deze voor hen van wezenlijk belang was.

Cassatie

De kopers gaan in cassatie. De Hoge Raad overweegt dat het hof de juiste maatstaf heeft toegepast, maar voegt daaraan toe (r.o. 3.1.3): "Het hof heeft echter niet kenbaar (curs. AE) beoordeeld of de lichtoverlast van zodanige aard is dat de woningen niet de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan de kopers de aanwezigheid niet behoefden te betwijfelen." Dit deel van de cassatieklacht over het arrest van het hof slaagt dan ook. Het arrest van het hof Den Haag wordt vernietigd en de zaak wordt verwezen naar het hof Amsterdam, dat met inachtneming van het arrest van de HR de kwestie van de non-conformiteit opnieuw moet beoordelen.

Schending mededelingsplicht

Interessant is dat het bekende conformiteitsbegrip volgens de HR dus ook eigenschappen kan betreffen die buiten de macht van de verkoper liggen, maar een normaal gebruik in de weg kunnen staan. Artikel 7:17 lid 2 BW geeft duidelijk aan dat niet alleen het (normaal) gebruik centraal staat bij de conformiteit, maar ook eigenschappen waarvan de koper de aanwezigheid niet hoeft te betwijfelen. Mededelingen van de verkoper (of de afwezigheid daarvan) zijn dus evenzeer van belang, en mogelijk heeft de verkoper op dit punt (lichtoverlast) een mededelingsplicht geschonden (Conclusie A-G Van Peursem, ECLI:NL:PHR:2020:686 randnr. 2.8). Dat zal moeten worden onderzocht, onder een vergrootglas of onder een sterke lamp.