Van wie is water?

Watertekort: een groeiend probleem

Al meerdere malen hebben drinkwaterbedrijven de noodklok geluid. Door stijgende watervraag en krimpende waterbronnen dreigt er een tekort, waardoor niet in ieders waterbehoefte kan worden blijven voorzien. Ook agrariërs ervaren toenemende schaarste. In gebieden zonder zoetwateraanvoer zijn zij afhankelijk van neerslag. De droge jaren van 2018 tot 2022 laten duidelijk zien hoe kwetsbaar deze afhankelijkheid is.

Vasthouden en bergen

Overheden en de agrarische sector zijn daarom initiatieven gestart, gericht op het vasthouden en bergen van water op momenten dat er (te)veel neerslag valt, zodat zij dit water kunnen gebruiken in tijden van droogte. Eén van de meest prangende vragen die dit oproept is wie het vastgehouden en geborgen water mag gebruiken in tijden van droogte. Is dit degene die het water opslaat, of degene op of onder wiens grond het water zich bevindt? Of wellicht degene die er vanuit maatschappelijk oogpunt het meeste recht op heeft?

Eigendom van water?

De eerste vraag die we hiervoor moeten beantwoorden is de eigendomsvraag. Is iemand eigenaar van water, dan mag deze persoon het water in beginsel exclusief gebruiken. Duidelijk is dat water in bassins en opslagtanks een zaak is waarvan men eigenaar kan zijn. Maar, water wordt óók vastgehouden door middel van stuwtjes en geborgen in ondergrondse zoetwaterbellen. In het huidige recht kun je daarvan geen eigenaar zijn. Maar van wie is het dan als zich een periode van droogte voordoet?

Verdeling bij schaarste

In dat geval kijken we naar de regels die bepalen hoe water wordt verdeeld. In deze verdeling heeft de overheid een belangrijke rol. Zo is er voor (grote) wateronttrekkingen een vergunning nodig en geldt een wettelijke rangorde die bepaalt welke functie in het geval van een (dreigend) watertekort voorrang heeft. In deze zogenaamde verdringingsreeks staat bijvoorbeeld de energie- en drinkwatervoorziening in rang boven de agrariërs. Dit kan betekenen dat, zelfs als laatstgenoemde water hebben vastgehouden of geborgen, ze bij schaarste achteraan aansluiten. Maar zou het water dat zij hebben vastgehouden in natte periodes niet eerst naar hen moeten gaan? Vragen zoals deze zijn nog niet (volledig) beantwoord, maar worden steeds urgenter naarmate water schaarser wordt.

Overstromingen: drijvend bouwen als oplossing?

Naast het risico op waterschaarste, kampt Nederland ook met een toenemend risico op overstromingen. Veilige ruimte om te wonen, werken en recreëren wordt daardoor schaarser, terwijl de vraag naar ruimte vanwege de bevolkingsgroei juist toeneemt. De bouw van steden of vooreerst woonwijken die kunnen drijven, kan een oplossing zijn voor deze problematiek. Technisch gezien is het al mogelijk om op grote schaal drijvend te bouwen en op diverse plekken in de wereld gebeurt dat ook al. Bijvoorbeeld in Busan, Zuid-Korea. Daar wordt een drijvende stad (Oceanix) ontwikkeld die plaats moet gaan bieden aan circa 12.000 bewoners. En in de Malediven wordt gewerkt aan de bouw van duizenden drijvende huizen in combinatie met hotels, restaurants en winkels (Maldives Floating City).

Een drijvende woning is een roerende zaak

In Nederland zijn we nog niet zover dat we al grootschalig drijvend bouwen. We kennen wel (individuele) drijvende woningen, maar we zien eigenlijk nooit meerdere woningen op één drijvend platform. Waarom niet? Een van de redenen is dat er juridisch nog wel wat haken en ogen aan de grootschalige bouw van drijvende gebouwen zitten. Het juridisch kader dat van toepassing is op grondgebonden gebouwen, is namelijk niet zonder meer van toepassing op drijvende gebouwen. Zo worden drijvende gebouwen juridisch bijvoorbeeld aangemerkt als 'schip' en daardoor als roerende zaak. Dit in tegenstelling tot gebouwen op de grond, die worden aangemerkt als onroerende zaken.

Gevolgen voor de praktijk

Het verschil in juridische kwalificatie heeft in de praktijk grote consequenties. Zo kunnen drijvende gebouwen bijvoorbeeld niet gesplitst worden in meerdere afzonderlijke wooneenheden. Die splitsingsmogelijkheid kent de wet namelijk uitsluitend toe aan onroerende zaken. Juridisch gezien is het daardoor op dit moment dus niet mogelijk om bijvoorbeeld een drijvend appartementencomplex te realiseren. Voorts zijn drijvende woningen door hun roerende karakter aanzienlijk lastiger te financieren dan woningen op grond. Waar men bij de financiering van een grondgebonden woning de keuze heeft uit tientallen banken/financiers, reduceert dat aantal drastisch wanneer het gaat om een drijvende woning. Slechts een handvol banken/financiers is bereid een financiering te verstrekken voor een drijvende woning. Bovendien zijn de condities waaronder de financiering dan wordt verstrekt, doorgaans minder gunstig dan het geval is bij de financiering van een grondgebonden woning. En wil men een drijvende woning huren? Dan dient men zich ervan bewust te zijn dat de huurbeschermingsregels zoals we die kennen voor grondgebonden woningen, niet gelden voor drijvende woningen. Dit zijn slechts enkele voorbeelden van de vele consequenties verbonden aan de juridische kwalificatie van een drijvende woning als roerende zaak.

Hoe verder?

Willen we dat de bouw van drijvende woningen daadwerkelijk op grote schaal van de grond komt, dan zal die bouw minstens zo aantrekkelijk moeten zijn voor projectontwikkelaars, financiers en bewoners als het geval is bij bouwen op grond. Dat is juridisch gezien nu niet het geval. Het huidige juridisch kader rondom drijvende gebouwen lijkt innovatie dan ook in de weg te staan. Daarom is onderzoek nodig naar de vraag op welke wijze grootschalige drijvende constructies ingebed kunnen worden in het huidige Burgerlijk Wetboek. Door middel van het beantwoorden van die vraag kunnen we ervoor zorgen dat drijvende gebouwen in de toekomst niet alleen technisch maar óók juridisch solide verankerd worden.

Prof. mr. Pernille van der Plank - mr. Dianthe Verhoef - mr. Eefke Huisman