Drijvend bouwen: van innovatie naar realisatie en de noodzaak van een wetswijziging
Op 21 april jl. mocht ik samen met René Breman (directeur BREiNN & Breman Installatiegroep), Evert Leideman (bestuurder woningcorporatie deltaWonen), Els Otterman (Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden) en Richard Bos (vertegenwoordiger van Aedes) het Manifest Drijvende Woningbouw aanbieden aan de vaste Kamercommissie voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening. Met het manifest wordt een dringende oproep gedaan aan de politiek: maak het mogelijk om op grotere schaal op water te bouwen. Een wetswijziging is hiervoor noodzakelijk.
Bouwen in een volle en natte delta
De woningnood in Nederland is groot en wordt beschouwd als een structurele crisis. Ruimte wordt schaarser, terwijl de ruimtebehoefte groeit. In een dichtbevolkt deltaland als Nederland leidt dit ertoe dat steeds vaker gebouwd wordt op complexere of minder vanzelfsprekende locaties, zoals gebieden met water- of overstromingsgevaar (bijvoorbeeld uiterwaarden), plekken met milieubeperkingen (geluid of stikstof) of bodemgevoelige plekken (veen, slappe grond).
Drijvend bouwen kan in bepaalde situaties een waardevolle oplossing bieden: het creëert nieuwe woonruimte, zonder kostbare schaarse grond op land te gebruiken. Het maakt meervoudig ruimtegebruik mogelijk: wonen kan worden gecombineerd met waterberging, natuur en recreatie en het sluit naadloos aan bij de nationale ambitie om ons land te beschermen tegen wateroverlast en droogte, maar tevens mooier en leefbaarder te maken voor toekomstige generaties. 1Met water- en bodemgestuurd bouwen als uitgangspunt.2
Drijvend bouwen is bovendien inherent klimaatadaptief. Waar traditionele bouw kwetsbaar is voor overstromingen en bodemdaling, beweegt drijvende bebouwing mee met het waterpeil. Het verdient daarom aanbeveling om drijvend bouwen expliciet te betrekken bij het palet aan mogelijke ruimtelijke oplossingen.
De potentie is aanzienlijk. Uit onderzoek blijkt dat op slechts 1% van de potentiële waterlocaties ruimte kan worden gecreëerd voor circa 300.000 woningen. Bestaande projecten - zoals Schoonschip in Amsterdam - laten zien dat het concept werkt. De volgende stap ligt in opschaling: meerlaagse drijvende woongebouwen met een stedelijke dichtheid.3
De techniek en de markt ervoor zijn er, 4maar de realisatie ervan loopt in belangrijke mate stuk in de planfase. Niet vanwege een gebrek aan ambitie of haalbaarheid, maar omdat regelgeving drijvend bouwen op een grotere schaal praktisch onmogelijk maakt.
Het juridische knelpunt: drijvend bouwen past niet in het bestaande wettelijke systeem
De kern van het probleem is dat het Nederlandse recht nog sterk is gebaseerd op een klassieke scheiding tussen land en water. Drijvende woningen passen daar moeilijk in, doordat zij naar huidig recht vallen onder de wettelijke definitie van een schip 5en daarmee in het algemeen roerende zaken zijn, zo oordeelde de Hoge Raad in het Woonark-arrest in 2010.6
Dit heeft verstrekkende gevolgen. Waar voor de juridische vormgeving van bouwprojecten op land een uitgebreid juridisch instrumentarium ter beschikking staat, denk aan erfpachtrechten, opstalrechten, erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen, de splitsing in appartementsrechten etc., ontbreekt deze variëteit zodra het bouwwerk drijvend is. Omdat (naar huidig recht) de eigendom van een schip niet gesplitst kan worden in appartementsrechten, en alle hiervoor genoemde goederenrechtelijke instrumenten alleen van toepassing zijn als het gebouw als onroerende zaak aan te merken is, is het in veel gevallen niet mogelijk om de gewenste financiering voor kopers te realiseren en om gebruiksafspraken tussen buren op adequate wijze te regelen.
Dit verklaart waarom Nederland bekendstaat om enkele drijvende woningen, als woonarken, maar ook drijvende watervilla’s, maar schaalvergroting in de zin van meerlaagse drijvende woongebouwen geheel ontbreekt. Voor schaalvergroting van drijvend bouwen is dit echter essentieel.
Alleen een wetswijziging kan dit oplossen. Door middel van zo een wetswijziging kunnen bepaalde drijvende gebouwen als onroerende zaak aangemerkt worden, zodat het bestaande vastgoedrechtelijke instrumentarium beschikbaar wordt voor drijvend bouwen.7
Beperkingen in het huurrecht en huurtoeslag
De juridische kwalificatie van drijvende bouwwerken als schip werkt ook door in het huurrecht. Omdat drijvende woningen niet als reguliere woningen worden aangemerkt, hebben bewoners in veel gevallen geen toegang tot belangrijke voorzieningen zoals huurbescherming en huurtoeslag.
Dit is niet anders geworden met de invoering van huurbescherming voor huurders van ligplaatsen per 1 juli 2022, omdat dit enkel ziet op de huur van een ligplaats en niet op de huur van de drijvende woning zelf. Voor woningcorporaties betekent dit dat betaalbare exploitatie vrijwel onmogelijk wordt; zonder huurtoeslag kunnen huurders deze woningen niet betalen en kunnen corporaties ze niet realiseren.
De benodigde structurele verankering
Het manifest bevat daarom twee concrete en juridisch gerichte oproepen:
- Stel drijvende woongebouwen juridisch gelijk aan woningen op land.
Dit maakt bestaande instrumenten - zoals appartementsrechten en vastgoedfinanciering - toepasbaar. - Maak op korte termijn huurtoeslag mogelijk voor drijvende woningen.
Dit is essentieel om betaalbare projecten, met name in de sociale huursector, van de grond te krijgen.
De boodschap aan de politiek is duidelijk: wat nodig is, is een structurele verankering in wet- en regelgeving, zodat de stap kan worden gezet van veelbelovende pilotprojecten naar grootschalige toepassing.8
Conclusie: een juridische inhaalslag is onvermijdelijk
Drijvend bouwen is geen niche-oplossing meer, maar kan een waardevolle bijdrage bieden aan de toekomstige woningbouwopgave. Het biedt een antwoord op meerdere urgente uitdagingen tegelijk: woningnood, klimaatadaptatie en ruimtegebrek.
Nederland heeft de kennis, de techniek en de ambitie om hierin internationaal voorop te lopen. Wat ontbreekt, is een juridisch kader dat deze ontwikkeling mogelijk maakt.
De oproep van het manifest is daarom niet alleen praktisch, maar ook principieel: het recht moet meebewegen met de realiteit van een veranderend maatschappelijk landschap. Nu is de tijd deze stap te zetten.
Vind jij ook dat drijvend bouwen juridisch mogelijk gemaakt moet worden? Deel dit blog en onderteken het manifest.
1 Deltaprogramma 2026, p. 17.
2 Zie Kamerbrief over rol Water en Bodem bij ruimtelijke ordening, van M. Harbers en V.L.W.A. Heijnen, d.d. 25 november 2022. Het principe van water en bodemgestuurd bouwen houdt in dat de natuurlijke draagkracht van grond en water leidend is voor ruimtelijke ontwikkelingen, in plaats van andersom. In plaats van ons land en water aan te passen aan onze wensen, worden onze wensen aangepast aan de grenzen van bodem en water.
3 Zie in dit kader ook het grote NWO gefinancierde onderzoeksproject Floating Future dat onderzoek doet naar hoe we in de toekomst veilig, duurzaam en flexibel op water kunnen wonen. Het project wordt gedragen door een breed consortium van universiteiten, bedrijven, overheden en stakeholderorganisatie. De Open Universiteit draagt in dit onderzoek bij aan de juridisch-inhoudelijke vraagstukken ten aanzien van grootschalige drijvende ontwikkelingen, dat uitgevoerd wordt door Eefke Huisman, onder begeleiding van ondergetekende.
4 Blue21 is in Nederland koploper bij het ontwerpen, ontwikkelen en realiseren van drijvende oplossingen wereldwijd. Zie blue21.nl.
5 In de zin van art. 8:1 BW.
6 HR 15 januari 2010, ECLI:nl:HR:2010:BK9136 (Woonark-arrest).
7 Zie uitgebreid hierover: E. Huisman, 'Drijvende woningen in het goederenrecht; voorstel voor een koerswijziging', NTBR 2026/13.
8 Waterstudio bouwt momenteel in de Malediven aan een eerste echte drijvende stad en laat daarmee de enorme potentie zien van de ontwikkeling van grootschalige drijvende projecten. Zie: Maldives Floating City - First Island.