Je huurt of koopt hetzelfde appartement, hoe zit het met je rechten?

Mooie gedachte

In een gemengd complex wonen zowel huurders als eigenaren. Soms is een gebouw voor beide type bewoners ontworpen, maar vaak ook wordt een complex pas gemengd door de verkoop van sociale huurwoningen. Woningcorporaties zien in die menging vaak meerwaarde voor het leefklimaat in complexen. 'Succesvolle mensen inspireren hun buren, is de gedachte. Bovendien wordt gedacht dat kopers vaak meer betrokken zijn bij hun complex en is de doorstroom onder kopers doorgaans lager', licht van der Vleuten toe. 'In een gebouw waar de buren elkaar kennen is er meer vertrouwdheid met elkaar en een groter gevoel van veiligheid. Daarom bieden corporaties vaak korting of gunstige regelingen aan huurders die eigenaar willen worden en zo vermogen opbouwen zonder te verhuizen.'

Ongelijke kappen

In de praktijk blijkt samenwonen soms weerbarstig. Spelende kinderen op de galerij, rollators en scootmobielen op de gang of schilderijtjes aan een gemeenschappelijke muur, irritatie over kleine dingen groeien snel uit tot twist. Leefregels zijn dan ook een belangrijk onderdeel van de VvE. In de algemene vergadering van de VvE hebben volgens de wet alleen eigenaren spreek- en stemrecht. Niet de huurder maar de verhurende eigenaar neemt deel aan deze vergaderingen. Hij wordt daarbij geacht rekening te houden met de belangen van zijn huurders. De eigenaren bepalen in die vergaderingen ook de leefregels en daaraan dienen ook de huurders zich te conformeren. Ook de hoogte van beheer- en onderhoudskosten worden bepaald in de VvE. Een deel daarvan wordt in de servicekosten aan huurders doorberekend.

De eenzame dwarsligger

Beheer is een tweede onderwerp dat in menig VvE tot discussies leidt. Voor eigenaren geldt dat voorstellen over onderhoud of renovatie worden aangenomen voor de hele groep bij voldoende meerderheid van de stemmen. 'Voor huurders is er een strikt onderscheid tussen onderhoud en renovatie,' legt Van der Vleuten uit. 'Dringend noodzakelijk onderhoud moeten zij over het algemeen laten uitvoeren in hun woning, maar mag dan geen aanleiding zijn voor een huurverhoging. Renovatie kan wel een hogere huur met zich meebrengen, maar mag alleen plaatsvinden met toestemming van de huurder. Dat geeft individuele huurders een zeer sterke positie.' Eenzame dwarsliggers kunnen de plannen van een hele groep dwarsbomen.

Afsluiting

In 2017 promoveerde Van der Vleuten op de juridische knelpunten in gemengde complexen. In haar proefschrift stond een aantal aanbevelingen, zoals het wettelijk regelen van spreekrecht voor huurders. Vanuit een initiatief van het WPNR en de KNB kwamen haar adviezen terecht in een Preadvies voor de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie, een essentiële stap richting de gewenste wetswijziging. Vanuit haar rol in de Werkgroep Modernisering Appartementsrecht Nederland is niet alleen dit wetsvoorstel nader uitgewerkt, maar is ook een concept AMvB opgesteld; het VvE-besluit. Alles met het doel de wet- en regelgeving voor VvE’s te moderniseren en vereenvoudigen, waardoor mensen prettiger samen kunnen wonen. 'Als je samen in een complex woont, moet je samen de regels kunnen bepalen, ongeacht of je huur betaalt aan je verhuurder of hypotheek terugbetaalt aan je bank'.

Mr. dr. Mechteld van der Vleuten is post-doc onderzoeker bij de faculteit Cultuur- en Rechtswetenschappen. Mechteld is zelfstandig adviseur/ interimmanager bij woningcorporaties en is mede-oprichter van de Juristenvereniging Appartementsrecht. Daarnaast is zij annotator van TBR, een van de auteurs van het KNB-Preadvies 2016 'Boek 5 BW van de toekomst' en van de Groene Serie Zakelijke Rechten en redactielid van www.vverecht.nl.